Ipoteca sulla casa: garanzia per le banche

Ci rechiamo presso un istituto creditizio per richiedere un mutuo perchè finalmente abbiamo deciso di acquistare la nostra prima casa e quando finalmente il credito ci è concesso, sappiamo anche che è stata iscritta un’ipoteca sul nostro immobile. Quando un istituto di credito concede un mutuo per l’acquisto di un immobile, viene infatti richiesto al debitore di iscrivere contestualmente un’ipoteca. Ma cosa comporta realmente per il mutuatario l’iscrizione di un’ipoteca sull’immobile?

L’ipoteca è una garanzia, valida in caso di mancato pagamento delle rate, che generalmente viene iscritta sullo stesso immobile oggetto di finanziamento, per un valore superiore al finanziamento stesso (dal 150% al 300%), in modo da coprire non solo il capitale erogato, ma anche gli interessi previsti, gli eventuali interessi di mora, in caso di ritardo o mancato pagamento delle rate, i costi sostenuti (fisco, notaio, indagini sulla solvibilità, eccetera), le spese di giudizio per recuperare quanto dovuto in caso di morosità e le polizze di assicurazione previste.

La banca si avvale di questo meccanismo quindi nel caso in cui non siamo più in grado di pagare le rate del mutuo, ovviamente si deve trattare di una impossibilità permanente, perchè al giorno d’oggi esistono mutui che permettono anche di saltare la rata oppure ridurla.

L’ipoteca comprende quattro elementi essenziali:

– il titolo, ovvero il documento che giustifica l’acquisizione dell’ipoteca;
– l’iscrizione;
– il bene immobile;
– il credito da garantire.

Ai fini del mutuo casa le banche si mostrano interessate ad acquisire la garanzia soltanto su un ristretto gruppo di immobili che devono rispettare precisi criteri:

1. CATEGORIA

Nel caso dei mutui a privati è usualmente richiesto che l’unità da costituire in garanzia sia un’abitazione di nome e di fatto. Di nome nel senso che deve risultare accatastata come tale. Ciò risulterà con chiarezza dalla categoria attribuita presso il catasto, che dovrà essere la “A”, ovvero quella prevista per le abitazioni. Di fatto perché l’unità dovrà apparire effettivamente utilizzabile come abitazione.

2. COMMERCIABILITÀ

L’immobile deve risultare utile a recuperare il credito ovvero deve potersi piazzare facilmente sul mercato. Diversamente, se il bene è commercialmente poco appetibile, in caso di vendita forzata succederà che non si presenteranno acquirenti nonostante l’offerta ad un prezzo inferiore a quello stimato. Il contratto di mutuo viene redatto per atto pubblico e stipulato da un notaio. Con l’atto di mutuo viene anche costituita l’ipoteca a favore della banca, resa pubblica tramite l’iscrizione nei Pubblici Registri Immobiliari.