La differenza tra una proposta d'acquisto e un preliminare di compravendita nel percorso di acquisto dell'immobile
Per l’acquisto di una casa è necessario non soltanto conoscere alla perfezione il meccanismo di richiesta ed erogazione dei mutui ma è necessario anche conoscere le fasi che dalla scelta dell’immobile portano all’acquisto dello stesso. Noi proviamo a ribadire la differenza tra proposta d’acquisto e preliminare di compravendita.
In genere il percorso a tappe è quasi obbligato e si va dalla proposta di acquisto, al preliminare di compravendita ed infine al rogito. Sono però passaggi quasi obbligati perché in alcuni casi è possibile procedere direttamente al compromesso o al rogito, oppure saltare i passaggi intermedi e arrivare al contratto definitivo dopo l’accettazione della proposta.
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Da un punto di vista legale, le differenze non sono molte: la proposta di acquisto è vincolante, proprio come il preliminare. La giurisprudenza di recente si è espressa in materia attraverso la sentenza della Suprema Corte n. 25923, del 9 dicembre 2014 specificando che l’accordo tra le parti risulta concluso nel momento in cui l’intermediario (o le parti, se si tratta di una vendita tra privati) comunica all’acquirente l’avvenuta accettazione della proposta irrevocabile. Basta dunque l’assenso scritto per obbligare le parti all’adempimento del contratto.
Il preliminare differisce quanto alla trascrizione nei registri immobiliari, operazione facoltativa che viene effettuata dal notaio e che ha effetto “prenotativo” triennale. Sia il compromesso senza trascrizione, sia la proposta preliminare, rappresentano un vincolo esclusivamente tra le parti. La trascrizione tutela le parti perché rende il contratto opponibile nei confronti di terzi e protegge da ogni tipologia di azione sull’immobile, sia che si tratti di pignoramenti, sia che si parli sequestri o di ipoteche giudiziali.
