Una possibile soluzione per modificare le condizioni contrattuali di un mutuo è il trasferimento del mutuo da una banca ad un’altra tramite la cosiddetta operazione di portabilità. La portabilità consiste nella stipula di un nuovo mutuo di importo pari a quello del debito residuo in essere, alle condizioni concordate tra il cliente e la nuova banca, ma consentendo alla nuova banca di subentrare, attraverso la surroga, nella titolarità della garanzia ipotecaria rilasciata per il mutuo stipulato con la banca precedente. Questo avviene senza la richiesta di consenso della banca di provenienza e con il mantenimento dell’ipoteca iscritta a garanzia del mutuo originario.
La procedura di portabilità può essere richiesta più volte nel corso del tempo. È bene tenere presente, tuttavia, che la nuova banca, effettuate le necessarie valutazioni, decide autonomamente se concedere o meno la portabilità. La portabilità non comporta il venir meno dei benefici fiscali acquisiti in precedenza: ad esempio, quelli relativi all’acquisto, costruzione, ristrutturazione dell’abitazione principale. Per la portabilità è necessaria l’annotazione della surroga (ossia l’annotazione nei registri immobiliari del subentro) del nuovo creditore al precedente a margine dell’ipoteca iscritta a suo tempo.
Per favorire al massimo la portabilità il relativo processo è totalmente gratuito. Sono quindi gratuiti: la chiusura del vecchio contratto di mutuo, senza essere dovute penali di estinzione anticipata; l’annotazione della surroga e la concessione del nuovo mutuo, inclusi l’istruttoria, gli accertamenti catastali e gli eventuali costi notarili (a carico della nuova banca). L’operazione è finalizzata ad offrire alla clientela servizi più economici ed efficienti, nell’ottica di favorire sempre più la concorrenza nel mercato dei mutui. Attenzione: con la portabilità si possono cambiare tipo di tasso (da fisso a variabile ad esempio o viceversa) e la durata residua del mutuo ma non il capitale residuo. Per aumentare il capitale residuo occorre utilizzare la sostituzione del mutuo di cui parleremo più avanti.
