Il valore su cui deve essere calcolata la percentuale erogata con il mutuo deve essere quello definito come valore ipotecario o cauzionale e non il valore di mercato.
Il Tribunale di Firenze ha di recente deciso che il mutuo che abbia erogato più dell’ 80 per cento del valore dell’ immobile sia nullo. Ma non solo. I giudici toscani che si sono occupati della questione hanno inoltre precisato che il valore su cui deve essere calcolata la percentuale erogata deve essere quello definito come valore ipotecario o cauzionale, un dato diverso dal valore di mercato, che con termine tecnico viene anche definito mortgage lending value.
Questo valore è in realtà anche descritto da un regolamento europeo e da una direttiva comunitaria emanata negli anni scorsi e dunque per legge non può essere molto diverso dal prezzo futuro dell’ immobile stesso, tenute in considerazione una serie di variabili, tra cui:
- gli aspetti a luogo termine dell’ immobile
- le condizioni del mercato locale
- l’ uso che viene fatto dell’ immobile nel corso del tempo.
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Non sempre, però, gli istituti di credito effettuano il computo di questo valore in maniera corretta, ma lo associano direttamente con il valore di mercato dell’immobile, che può essere nettamente diverso da quello ponderato di apprezzamento e negoziabile in futuro.
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Di norma è un esperto di perizie immobiliari ad effettuare la stima per la definizione del valore dell’immobile per conto della banca, ma le banche tendono anche ad aumentare il valore reale delle abitazioni per ottenere maggiori guadagni e essere sicure di riuscire a finanziare il mutuo senza perdite. Il mutuo viene quindi spesso finanziato per un importo maggiore rispetto a quello che dovrebbe invece spettare al mutuatario.
