Alcuni post pubblicati in precedenza ci hanno permesso di parlare delle possibilità che i clienti hanno per cercare di rendere ancora conveniente il proprio mutuo nei confronti delle offerte presenti sul mercato anche a distanza di tempo dalla stipula. E una delle soluzioni che abbiamo citato è quella portabilità del mutuo.
La portabilità del mutuo è quella operazione bancaria che consente ad un cliente che abbia attivo un contratto di mutuo di trasferire il proprio mutuo da una banca ad un altra al fine di modificare le condizioni contrattuali del mutuo stesso. Questa operazione è chiamata anche surroga o trasferimento del mutuo e consiste nell’accensione di un nuovo mutuo, ma nel mantenimento della ipoteca iscritta in precedenza.
Anche per il mese di dicembre 2013 il mercato dei mutui ha fatto registrare solo deboli variazioni in merito alle oscillazioni dei tassi di interesse.
La surroga o portabilità del mutuo è quella operazione che consente ad un cliente titolare di un mutuo presso una banca o un istituto di credito di trasferire il proprio finanziamento ipotecario presso un’altra banca.
La banca riconosce come mission:
La valorizzazione del territorio e il desiderio di diventare nel contempo la Banca di riferimento, qualificata ed importante per la vita sociale ed imprenditoriale di Lucca. Rispondere adeguatamente alle molteplici esigenze presenti e future, dei cittadini di Lucca e della sua provincia. Una banca rivolta alla gente e al territorio, dunque, capace di generare valore per le aziende con soluzioni personalizzate e risposte rapide e valore per i privati con prodotti trasparenti e servizi efficienti.
In effetti i prodotti sono tanti e idonei per ogni esigenza. Iniziamo con le carte di credito.
Diviene sempre più difficile acquistare casa, i tassi bce scendono, ma non proporzionalmente si riducono i tassi dei mutui delle banche. Negli ultimi mesi é diminuito il tasso Bce, le banche hanno pagato a prezzo inferiore il denaro ma é diminuito di poco il prezzo da queste applicato alla clientela. Abbiamo quindi assistito a un aumento degli spread dato che la commissione per i mutui a lungo termine può arrivare anche al doppio rispetto al livello del costo del denaro stabilito dalla BCE.
Così molte giovani (e anche meno giovani) coppie rinunciano ad acquistare una casa e rimandano la spesa a “tempi migliori”. Solo il 38% di loro puo’ permettersi di acquistare casa, anche a causa della crescente difficolta’ di accedere un mutuo. Un’ovvia conseguenza é che le compravendite di case continuano a scendere in maniera vertiginosa. I dati arrivano dalll’Osservatorio del mercato immobiliare presentato dall’Agenzia del Territorio e si riferiscono al primo trimestre 2009.
Il mutuo a tasso variabile con opzione di passaggio a tasso fisso é la possibilità offerta da banca popolare di Lodi. E’ un tipo di mutuo che si caratterizza per la flessibilità, in quanto offre la possibilità di chiedere in qualsiasi momento la conversione del tasso da variabile a fisso e viceversa, questo é quindi un prodotto che si profila idoneo per coloro che desidero sfruttare al massimo le potenzialità del mercato e le sue vicissitudini.
Il tasso variabile applicato è determinato dal valore dell’Euribor (Euro Interbank Offered Rate) più lo spread concordato. E se si decide di passare al fisso, ci saranno delle commissioni da pagare? In caso di passaggio al fisso il tasso applicato sarà pari all’IRS più il medesimo spread applicato nel periodo a tasso variabile.
Il mutuo che avete stipulato ha delle condizioni che non vi soddisfano? Potete effettuare la portabilità del mutuo, sia che sia stato contratto con banca, con un istituto finanziario o con ente previdenziale. La portabilità o surrogga non comporta per il debitore-mutuatario la perdita dei benefici fiscali, qualunque essi siano. All’operazione di surrogazione non si applica l’imposta sostitutiva (già pagata).La portabilità del mutuo è quindi esente da imposte. I pro non sono quindi pochi: non si perdono i vantaggi fiscali (es.benefici fiscali prima casa), non si cancella l’ipoteca (risparmio spese notarili), si ha un risparmio interessi pagati (in caso di ricerca condizioni migliori).
Pare però che alcune banche non siano molto d’accordo che i propri clienti si trasferiscano da altri (come é facile immaginare). L’Antitrust ha multato Barclays per 1,015 milioni di euro per aver ostacolato la portabilità dei mutui come pure per non avere fornito un adeguato servizio di informazione ai propri clienti.
Grazie alla Finanziaria 2008 il mutuatario può rivolgersi alla propria banca per modificare il contratto preesistente. Le modifiche riguardano durata e/o tasso. La Finanziaria 2008 ha agevolato i mutuatari vietando che possano essere richieste dall’istituto ulteriori spese bancarie (la rinegoziazione é formalizzata mediante scrittura privata semplice anche non autenticata, quindi senza l’intervento del notaio).
E se invece desiderate cambiare banca? Ecco i vantaggi della portabilità del mutuo: non dovrete sostenere nuove tasse (es.imposta sostitutiva), non perderete i vantaggi fiscali (es.benefici fiscali prima casa). Il risparmio anche in questo caso é esteso alle spese notarili in quanto la portabilità é valida anche in questo caso tramite scrittura privata autenticata. Si avrà quindi un risparmio di interessi (in caso di ricerca condizioni migliori).
In generale, con la surrogazione si consente al debitore di sostituire il creditore iniziale (ad esempio: il mutuante), senza necessità di consenso di quest’ultimo, previo il pagamento del debito (art. 1202 del codice civile). La surroga o surrogazione in termini di mutui è un operazione con la quale si sposta il mutuo presso una banca differente per accedere a migliori condizioni. In sostanza si accende un nuovo mutuo utilizzando l’ipoteca originaria di quello vecchio. Qual’è la procedura?
Se la rata del mutuo che mensilmente dovete pagare è diventata troppo alta è arrivato il momento di andare a guardare il contratto sottoscritto e verificare le condizioni vigenti. La surrogazione è fattibile solo se viene finanziato l’importo residuo del mutuo originario: se superiore si deve procedere con una nuova pratica. Il cliente richiede in forma scritta alla nuova banca di acquisire dalla banca originaria l’importo esatto del debito residuo, concordando allo stesso tempo una possibile data possibile per formalizzare l’operazione.