Molti si chiedono come funzioni l’usocapione, in quanto, in teoria, la proprietà degli immobili non dovrebbe cadere in prescrizione. Ma come molti sapranno, se la proprietà non viene utilizzata dal proprietario, e vi è un utilizzatore senza alcun tipo di contratto, questa si trasferisce a chi utilizza realmente il bene.
L’usocapione ha bisogno dunque di un proprietario, che non utilizza in nessun modo il bene, e di un utilizzatore, che invece lo utilizza come se ne fosse il proprietario. Inoltre vi è bisogno che l’utilizzatore compia delle modifiche fungendo da proprietario, ovvero è necessario un cambio di destinazione d’uso da parte dell’utilizzatore. Ad esempio, in un campo coltivato, sarebbe necessario che l’utilizzatore ne modifichi l’utilizzo in agriturismo. Inoltre l’utilizzatore deve attendere 20 anni senza che il proprietario reclami alcun interesse verso il bene.
Naturalmente, l’utilizzatore può usufruire dell’usocapione, quando non abbia ottenuto l’utilizzo del bene con la forza, o clandestinamente. In pratica, se abbiamo una casa abbandonata e qualcuno ne inizia ad usufruire clandestinamente, all’insaputa del proprietario, l’usocapione non potrà essere esercitato. Il proprietario deve essere a conoscenza dell’utilizzatore e del suo utilizzo del bene, altrimenti avremmo un caso di clandestinità, mentre in caso di appropriazione violenta, contro la volontà del proprietario, saremmo di fronte ad un reato penale compiuto dall’utilizzatore.
